交換特例は外国人が相手でも使えますか？

使えます。交換特例とは、固定資産を交換した場合に譲渡所得税が課税されない有利な制度です。

適用要件は、(1)交換する資産はそれぞれが1年以上所有していること　(2)交換する目的で取得した物でないこと　(3)同種の資産との交換であること、などです。

これは、相手が外国人でも同じですが、交換する資産は共に国内にあるものに限られます。

建築中に売却。建築違約金は？

遊休地の有効活用をめざしてアパートなどを建築中に、有利な土地売却に成功。当然ながら建築業者との建築請負契約を解除するため違約金が発生します。

大きな負担ですが、ご安心を。工事着工後に売買契約を結んでいるのであれば、建物取り壊し費用と同様に譲渡費用に計上でき、譲渡所得の計算上で有利になります。

アパート修繕費は必要経費？

「資産で収益」を得るため、アパート経営が人気ですが、修繕費などの出費も大変です。もちろん、必要経費に算入できますが、「資本的支出」となる場合もあるので注意が必要です。

必要経費にできるのは、通常の維持管理や修理の費用。資産の使用期間延長や価額増加につながる部分の支出は必要経費になりません。

ただし、(1)おおむね3年以内の周期で行われる修理、またはひとつの修理が20万円未満　(2)資本的支出か修繕費か不明な場合で、その資産の前年末取得価額のおおむね10％相当額以下、またはひとつの修理・改良費用が60万円未満であれば修繕費とすることもできます。